Notario Francisco Rosales | www.notariofanciscorosales.com
¿Qué es el contrato de agencia inmobiliaria?
Pues si el contrato de arras es cómo el frescor salvaje de los limones del caribe; yo diría que el contrato de agencia inmobiliaria es el buscando a Wally del mundo contractual (con la particularidad de que a Wally puede que lo encuentres, pero es más fácil ver a la Cenicienta bailando reggaetón que ver un contrato de agencia inmobiliaria).
¿Cómo que no hay manera de buscar el contrato de agencia inmobiliaria?
Pues comiendo; como mucho encontraréis lo que se llama “hoja de encargo”, pues si hay una manía en el mundo inmobiliario es llamar a las cosas por cualquier nombre menos por el que les corresponde.
Pero el contrato de agencia existe ¿no?
Efectivamente existe el contrato de agencia y lo regula la ley de 27 de mayo de 1992, sin embargo su artículo 1 deja claro que
Por el contrato de agencia una persona natural o jurídica, denominada agente, se obliga frente a otra de manera continuada o estable a cambio de una remuneración, a promover actos u operaciones de comercio por cuenta ajena, o a promoverlos y concluirlos por cuenta y en nombre ajenos, como intermediario independiente, sin asumir, salvo pacto en contrario, el riesgo y ventura de tales operaciones.
Vemos que el agente tiene una obligación que es continuada o estable en el tiempo, y anticipo que el Tribunal Supremo no acaba de entender que el encargo de la venta de un inmueble, por más que puede durar años, suponga algo estable o contínuo.
¿Y el contrato de agencia inmobiliaria no existe?
Pues sí existe, más normalmente no es el que celebra un Agente de la Propiedad Inmobiliaria con quien quiere vender o comprar un inmueble, sino que es una forma de contratar entre la Agencia Inmobiliaria y sus “trabajadores”.
Dicho de otra manera, una empresa dedicada a la intermediación inmobiliaria o a la mediación inmobiliaria necesita colaboradores; y dichos colaboradores pueden actuar como trabajadores (sujetos al estatuto de los trabajadores) o como agentes (sujetos a la citada ley).
¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre el contrato de intermediación inmobiliaria?
Creo que con cinco sentencias podemos aclarar un poco la cosa:
La sentencia del Tribunal Supremo de 17 de Mayo de 1990 empieza aclarando que los servicios prestados por un agente de la propiedad inmobiliaria son los taxativamente regulados en el artículo 1 de su reglamento (luego vermos la evolución normativa).
La sentencia del Tribunal Supremo de 2 de Octubre de 1999, en la que entiende que la relacion entre cliente y mediador no es un negocio de mediación, pues los derechos y obligaciones de las partes exigen que el intermediario contribuya eficazmente a la conclusión del negocio final.
La sentencia del Tribunal Supremo 21 de Octubre de 2000, en la que entiende que en el contrato de mediacion o corretaje, la función del mediador es la de limitarse, en principio, a poner en relación a compradores y vendedores de un objeto determinado, y que su actividad en todo caso ha de desplegarse para lograr el cumplimiento del contrato final.
La sentencia del Tribunal Supremo de 1o de enero de 2011, en la que habla de la estabilidad en la relación como elemento que diferencia el contrato de Agencia del contrato de mediación o corretaje.
La sentencia del Tribunal Supremo de 9 de noviembre de 2011, niega que sea contrato de agencia el que celebran un promotor y una sociedad para que esta venda en exclusiva 320 apartamentos de un edificio que se va a construir, e incide en la estabilidad de la relación.
¿Entonces cómo se llama el contrato que celebra un consumidor con quien actúa como intermediario en la compra de un inmueble?
Recordemos que la ya citada sentencia de 9 de noviembre de 2011 (por citar una entre miles) dice que los contratos son lo que son independientemente de cómo lo denominen las partes.
El contrato entre el consumidor y el Agente de la Propiedad Inmobiliaria, es en realidad un contrato de intermediación o corretaje.
Sin embargo:
Resulta absurdo que una interpretación del Tribunal Supremo provoque que el contrato celebrado con un Agente no se llame contrato de agencia; la culpa no la tiene el Tribunal Supremo, sino un legislador que legalmente se ocupa del contrato de agencia, excluye a los agentes inmobiliarios, y a estos les llama también agentes.
Más absurdo aún es que los agentes llamen a los contratos que celebren con los consumidores: ni contrato de agencia, ni de mediación, ni de intermediación, ni de corretaje, sino “hoja de encargo”.
Y el remate de los tomates es determinar qué es un agente de la propiedad inmobiliaria.