Preguntas Frecuentes. FAQs

Ya habíamos tenido ocasión de tratar unas pinceladas sobre este asunto, en el anterior post sobre los contratos de exclusividad inmobiliaria, pero ante un tema tan importante como es el del dinero y las comisiones inmobiliarias, le vamos a dedicar este post al asunto de los honorarios de las inmobiliarias.
Así, no podemos negar, claro está, que el vendedor lo pueda ver como un gasto innecesario, como que va a recibir menor importe de la venta si tiene que hacerse cargo de la comisión del agente inmobiliario.

Pero está claro que la ayuda de un profesional para vender tu casa puede aportarte mayor seguridad y tranquilidad, además de ser más cómodo poder delegar en alguien experto en el tema.

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Índice de contenidos

• Honorarios de la agencia inmobiliaria
• Gastos del agente inmobiliario
• Tareas de la inmobiliaria

Honorarios de la agencia inmobiliaria

Lo normal en el sector es que esta transacción de venta tenga unos honorarios de las inmobiliarias del 3% del importe por el que se cierra la venta, sin olvidarnos que hay que añadirle un 21% de Iva.

Ya expuse en el anterior post, que una comisión inmobiliaria por la venta del piso de mayor importe me parece abusivo, desde mi punto de vista; pero, no podemos olvidar que nos encontramos ante un mercado libre, puesto que no existe una ley que regule los topes mínimos y máximos ni unas condiciones a las que enfrentarse en estos casos.

Por ello, en cuanto a las comisiones inmobiliarias veremos de todo, desde cobrar un tipo fijo de honorarios hasta establecer un margen o, incluso, un importe predeterminado. En mi opinión, como Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) creo que se debe ser prudente, puesto que estableciendo un porcentaje del 3% el agente inmobiliario, hay que reconocer, que debe considerarse “bien pagado” por su trabajo y el cliente estará satisfecho con los resultados.

Gastos del agente inmobiliario
Si analizamos los gastos con los que en el momento actual se encuentra el agente inmobiliario para realizar su trabajo y llevar a bien fin una compraventa, difieren mucho del escenario con el que nos encontrábamos hace 4 ó 5 años; los gastos se han reducido y con ello la publicidad que se insertaba en la prensa escrita, que se ha reducido al máximo por no decir que es casi nula su presencia hoy en día. Ahora, las agencias inmobiliarias publicitamos nuestras ofertas principalmente a través de las webs corporativas y las redes sociales.

Tareas de la inmobiliaria
Los vendedores deben tener en cuenta que el trabajo de un buen agente inmobiliario no sólo consiste en hacer publicidad del inmueble, sino también en aspectos como:

Asesorar del precio más idóneo de venta (por ello debe conocer bien la zona en la que se encuentre el inmueble).

Realizar las visitas con los posibles compradores,
Redactar un buen contrato de arras ante un comprador interesado,
Recabar los datos de interés del inmueble a través de la comprobación de la información en el Registro de la Propiedad,
Coordinar a las partes cuándo la transacción llega a su firma ante el Notario,
Porqué no, asesorar al comprador ante los diferentes escenarios en los que se puede encontrar cuándo está estudiando con su entidad financiera el préstamo hipotecario; puesto que, de la viabilidad de la hipoteca deviene que se firme la compraventa,
Y, con la ley en la mano, el buen agente inmobiliario, debe asesorar y gestionar todo aquello que se encuentre relacionado con la certificación energética.

Por esto, el vendedor debe analizar muy bien la comisión inmobiliaria que por la venta de un piso está dispuesto a pagar, y las contraprestaciones que por esas gestiones recibirá.

La compra de una vivienda es la inversión más importante que la mayoría de los ciudadanos realizará, por lo que aconsejamos a quien esté pensando en comprar una casa que acuda al notario antes de hacer ningún trámite. El notario asesorará sobre todos los pasos que hay que dar para adquirir una vivienda con las máximas garantías.

El sistema español actual, basado en una estrecha colaboración entre el Notario y el Registro de la Propiedad, brinda la máxima seguridad jurídica. Se debe pedir asesoramiento antes de la firma de cualquier documento o recibo, e incluso antes de la entrega de cualquier dinero, aunque sea en forma de señal.

Compraventa de vivienda
Trámites previos de la compraventa: el documento privado

En la compraventa de una vivienda es frecuente que, con carácter previo a la escritura pública, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador, llamado precontrato, conocido vulgarmente como arras (Ver punto 4. Precio y arras). Este contrato no es obligatorio, aunque siempre se realiza cuando vende un promotor, y entre particulares es también muy utilizado, sobre todo en las grandes ciudades, al objeto de asegurar la operación.

La Ley considera el documento privado como un modo perfectamente válido de formalizar un negocio, lo que significa que si se firma un documento de esta clase se estará obligado legalmente a cumplir todo su contenido, siempre que no sea contrario a la Ley. Por tanto no se podrá eximir de cumplimiento alegando que ya no conviene lo que se pactó en su momento, o que se desconocía lo que se firmaba y sin perjuicio de las arras penitenciales (ver punto 4. Precio y arras).

De ahí la importancia de asesorarse convenientemente antes de firmar un documento de esta naturaleza. El notario no interviene en la formalización de los mismos, pero puede informar de su contenido y resolver todas aquellas dudas que surjan, y todo ello con carácter gratuito.

Un consejo que dará cualquier notario es que no se firme nada que no se entienda suficientemente, o de lo que no se esté plenamente convencido.

Estas son algunas cuestiones que hay que tener en cuenta:

1.- Quién firma por la parte vendedora: Cuando vende un promotor normalmente suele firmar el administrador o el apoderado de la sociedad y, en su defecto, el mismo promotor. Si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, bien personalmente, bien representados por personas convenientemente apoderadas.

Si una vivienda es ganancial, habrán de firmarlo el marido y la mujer; también habrán de hacerlo si la vivienda es privativa de uno de ellos (no es ganancial), siempre que sea el domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor.

Si el vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para que firme ese documento, el apoderado deberá presentar la copia autorizada notarial, no una mera fotocopia, y el poder deberá facultarle para la venta. Por ello es conveniente comprobar, leyendo la escritura del poder, que el apoderado está autorizado para formalizar la compraventa.

Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es conveniente asegurarse de que tienen la documentación en regla y que son los únicos con derechos sobre la misma. Es importante acudir al notario si no se está seguro o se tienen dudas, sobre todo si quien vende no es un heredero forzoso ya que la fe pública registral se suspende por dos años desde la fecha de la muerte del causante, por el art. 28 de la Ley Hipotecaria.

2.- Estado de cargas de la vivienda: Es muy importante comprobar si la vivienda está o no libre de cargas, si tiene hipoteca, o si pesan embargos. Para ello, se debe solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple informativa.

Con frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador tendrá que valorar si se subroga o no. Es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente al banco o caja que la haya concedido o contratar su propio préstamo hipotecario. Dado que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos, en especial del tipo de interés, si hay un mínimo y un máximo, del plazo de amortización y de las comisiones pactadas, además, naturalmente, de la cantidad que queda por pagar. Lo más sencillo será acudir a la entidad financiera para asesorarse. Para más información, se puede consultar el apartado Préstamos hipotecarios.

3.- Cuotas de la comunidad de propietarios: Si la vivienda se encuentra integrada en una comunidad de propietarios se tendrá que abonar periódicamente la cuota que corresponda. Hay que comprobar que está al día en cuanto a los pagos o, si no lo está, qué atrasos tiene, solicitando este dato al presidente o al administrador de la comunidad, el cual también podrá informar de los estatutos o normas internas que tenga el edificio. También es conveniente informarse sobre si hay derramas aprobadas por la comunidad, cuál es el importe de las cuotas y con qué periodicidad deben pagarse. Si el comprador quiere modificar el destino de lo que compra, como por ejemplo pasar de un local a vivienda o viceversa o convertir la vivienda en piso turístico, o llevar a cabo una determinada actividad, deberá previamente informarse en el ayuntamiento para ver si es posible obtener la oportuna licencia, además de la autorización de la comunidad de propietarios, si los estatutos no dicen otra cosa.

4.- Precio y arras: En el precontrato figurará el precio de la vivienda. También qué parte queda aplazada, y la manera de satisfacerla, bien en pagos sucesivos para después otorgar la escritura pública, bien subrogándose la parte compradora en la hipoteca que tenga la misma. Es habitual en el precontrato que se pacten arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal (y que son a cuenta del precio). Las más comunes son las llamadas penitenciales: el comprador perderá las arras si por su culpa no se cumple el contrato, y si es por culpa del vendedor, este habrá de devolverlas duplicadas.

Hay ciertas viviendas (de protección oficial, fundamentalmente), que tienen un precio máximo de venta establecido. En el órgano administrativo responsable de la vivienda de cada Comunidad Autónoma informarán si la vivienda se encuentra en ese caso, cuál es su precio máximo y las demás condiciones de compra.

5.- Gastos de la compraventa: Son cinco los gastos derivados de la compraventa:

El Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente llamado Plusvalía Municipal).

Escritura pública en la notaría.

Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Impuestos (antes llamados Derechos Reales). Para su cuantía, consulta en Trámites posteriores.

Gestoría, que es la factura que cobra el gestor para llevar a cabo determinados trámites.

Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura -la matriz u original-, mientras que la compradora pagará la otra parte de la escritura -copias-, (aunque esta regla varía según la Comunidad Autónoma) los gastos de inscripción registral, y los impuestos de la transmisión. El pacto por el cual se altere el sujeto pasivo del Impuesto de Plusvalía Municipal (el vendedor) o el impuesto de derechos reales (el comprador) no afecta a la Administración, que siempre reclamará estos impuestos al sujeto pasivo, En cuanto al IBI del año en curso, de acuerdo con la STS de 15 de junio de 2016, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador en proporción al tiempo que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que sea.

En el caso de que venda un promotor inmobiliario está prohibido por la legislación que el comprador tenga que asumir gastos que por ley deben ser abonados por la parte vendedora, como por ejemplo la plusvalía municipal, los gastos de la declaración de obra nueva y de la división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, (cuando se vaya a adquirir libre de cargas o se prefiera contratar la propia).

6.- Elección del notario: Cualquier notario es imparcial, en el sentido de que no hay notarios ‘de parte’, pero se puede tener interés en acudir a uno concreto para formalizar la escritura pública. Sea quien sea el que vende, tanto si es un promotor inmobiliario como un particular, la parte compradora tiene derecho a elegir notario. Ver guía notarial

7.- Efectos del documento privado: Aunque el documento privado es plenamente válido, no es suficiente para inscribir la vivienda, ni tampoco para pedir una hipoteca al banco. Para ello es imprescindible contar con un documento de efectos muy superiores, que proporcione la seguridad jurídica suficiente exigida por el ordenamiento. Es la escritura pública notarial.

La escritura pública de compraventa

La escritura es un documento público otorgado ante notario. En nuestro Derecho son muy escasos los supuestos en los que la escritura pública es obligatoria. Rige un principio general de libertad de forma, pero aunque la escritura no sea obligatoria para otorgar una compraventa sí es muy aconsejable porque tiene unos efectos muy poderosos, regulados específicamente por las leyes, que superan con mucho lo que pueda producir el documento privado. Además la actuación profesional del notario dota de un plus de información a las partes, da seguridad a los contratantes y da eficacia al negocio contenido en la escritura al adecuarlo a la legalidad jurídica, que constituye el vehículo adecuado para la inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad.

Fehaciencia: Los otorgantes de una compraventa declaran ante el notario, en la escritura pública, su voluntad de vender y comprar y las condiciones de aquella, y el notario recoge bajo su fe esas declaraciones y autoriza la escritura. Por eso se dice que la escritura pública es fehaciente, es decir, que hace fe por sí misma. El documento privado no es fehaciente. De ahí la importancia que en el saber común se le da a que las declaraciones se efectúen ‘ante notario’.

Seguridad jurídica: El notario no se limita a dar fe, sino que su actuación profesional proporciona seguridad jurídica en la compraventa, mediante diversas comprobaciones:

Comprobación de identidad, capacidad y legitimaciones del comprador y vendedor: El notario comprobará la identidad de las partes que intervienen en el contrato mediante sus DNI o pasaportes vigentes, de los que guardará una copia en sus archivos físicos o telemáticos. Asimismo apreciará que el comprador y el vendedor tienen la capacidad suficiente para poder vender y comprar, respectivamente, y que están suficientemente legitimados para hacerlo en el caso de que actúen en nombre y representación de otras personas, ya sean menores de edad, incapacitados judicialmente, extranjeros por poderes o representantes de personas jurídicas (sociedades, cooperativas, asociaciones, fundaciones…). También comprobará, respecto del comprador y el vendedor, si están casados y bajo qué régimen económico matrimonial para determinar si hace falta que el cónyuge del vendedor también intervenga y, respecto del comprador, con qué carácter compra la vivienda.

Comprobación del título del vendedor: El notario comprobará el título de propiedad del vendedor, ya sea una escritura, una sentencia judicial o un documento de la Administración pública, y dejará constancia de la venta efectuada en ese mismo título.

Comprobación de la vivienda habitual del vendedor: El notario exigirá del vendedor que este manifieste en la escritura si la vivienda que vende es su vivienda habitual familiar, ya que en caso de serlo también deberá consentir la venta el cónyuge o la pareja de hecho, caso de tenerla, aunque la vivienda sea de propiedad exclusiva del vendedor.

Supuesto de Vivienda de Protección Oficial (VPO): El notario advertirá del precio máximo de venta que no se puede superar, de la autorización que se requiere de la Administración para que el comprador pueda adquirir la vivienda y de los requisitos, las obligaciones y limitaciones que deberá cumplir el comprador en este tipo de viviendas mientras su régimen esté vigente.

Estado arrendaticio: El notario exigirá del vendedor que manifieste en la escritura que la vivienda está libre de arrendamientos y ocupantes o, en otro caso, quiénes son y cuáles son sus títulos de ocupación.

Comprobación registral de titularidad y cargas y seguridad en la compra: Mediante petición de información registral previa y presentación inmediata de la escritura en el registro de la propiedad. El notario, con carácter previo a la compraventa, solicita del registro una nota informativa continuada en la que conste quién es el propietario de la vivienda, y si está libre de cargas, o sobre ella pesan hipotecas, embargos, o cualquier otro gravamen (será así hasta que los registradores le permitan acceder online a los libros de registro, tal y como establece la Ley). Una vez otorgada la escritura de compraventa, el notario la presenta telemáticamente el mismo día en el Registro de la Propiedad. Se trata de un mecanismo dual que pretende ofrecer una información completa, y reducir prácticamente a cero los riesgos para el comprador, puesto que hecha la compra, el notario da entrada a su adquisición en el registro por vía telemática.

Comprobación del pago de las cuotas de comunidad: El comprador debe solicitar que el vendedor aporte certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el ‘visto bueno’ del presidente, que acredite que el vendedor está al día en el pago de los gastos de comunidad. El notario exigirá la entrega de ese certificado, sin perjuicio de que el comprador, habiéndose informado convenientemente del estado de las cuotas, exima al vendedor de aportar el certificado. Asimismo el notario advertirá al comprador que facilite sus datos al administrador de la comunidad para el pago de las siguientes cuotas.

Datos catastrales: El notario solicitará igualmente que se acredite el número de referencia catastral de la vivienda, usualmente a través del último recibo del IBI, que debe presentar el vendedor, y obtendrá una certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorporará a la escritura para comprobar la coincidencia y advertir de las discrepancias entre los datos catastrales, los que figuran en la escritura pública y los que resultan del Registro de la Propiedad. Una vez autorizada la escritura de compraventa, el notario facilitará los datos del comprador al Catastro inmobiliario al objeto de que los próximos recibos de IBI sean expedidos a nombre del nuevo titular. También comprobará que no haya pagos pendientes de IBI de ejercicios fiscales anteriores no prescritos. Consultas del Catastro

Certificado de eficiencia energética: El notario solicitará al vendedor el certificado de eficiencia energética o una copia de este, que se entregará al comprador.

Cédula de habitabilidad: Hay Comunidades Autónomas que exigen que el vendedor entregue al comprador la cédula de habitabilidad vigente, circunstancia que comprobará el notario y de la que dejará constancia en la escritura.

Inspección Técnica del Edificio: Hay Comunidades Autónomas que exigen que, en los edificios de cierta antigüedad, donde se compra la vivienda o local, se acredite o se informe al comprador de si el edificio ha pasado o no esta inspección, ya que, si no fuere así, la Administración puede aplicar sanciones a sus propietarios, circunstancia que advertirá el notario.

Comprobación de los medios de pago: El notario comprobará y dejará constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado la vivienda: en efectivo metálico, mediante cheques normales o bancarios, si son nominativos o al portador, los números de las cuentas de donde ha salido el dinero, el número de la cuenta donde se ha ingresado el dinero en el caso de transferencia bancaria, las fechas de los pagos, o si se paga en ese mismo acto de la firma de la escritura y cómo se paga en ese acto. En el supuesto de que la compraventa estuviera sujeta a IVA, también dejará constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado dicho impuesto. Si el que vende es un extranjero dejará constancia de la retención que debe practicar el comprador del tres por ciento del precio de la venta y asesorará a comprador y vendedor sobre los modelos que deberán rellenar al efecto, y sobre los plazos de cumplimiento sus obligaciones fiscales. En todo caso, recordar que es mejor pagar mediante cheques bancarios nominativos o transferencias bancarias, para que no haya problemas con la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales y de la Financiación del Terrorismo.

Advertencias en el supuesto de precio aplazado: En el supuesto de que ambas partes pactaran que el comprador pudiera aplazar una parte del precio, el notario advertirá al vendedor de los riesgos que corre y de las garantías que puede tener para evitar estos riesgos y cuál es el coste de estas garantías, que debería asumir el comprador que no puede adquirir el inmueble al contado.

Advertencia de los vicios ocultos: El notario advertirá al vendedor de que responde de los vicios que la vivienda pudiera tener y que no se aprecian a primera vista, sin perjuicio de que, por los motivos que fueran, el comprador dispense de esta obligación al vendedor.

Advertencia de las obligaciones fiscales: El notario advertirá al vendedor de su obligación de pagar dentro del plazo la plusvalía municipal (en el supuesto de que vendiera una finca urbana) , y de que debería guardar una copia simple de la escritura de la venta para hacer su declaración de IRPF a los efectos de una posible ganancia patrimonial. El notario advertirá al comprador de su obligación de pagar el Impuesto de la compra, ya sea por Transmisión Patrimonial Onerosa o por Actos Jurídicos Documentados (en este último caso si se paga IVA), y que deberá acreditar la presentación de una copia simple de la escritura en el ayuntamiento para la liquidación del Impuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos Urbanos (llamado comúnmente plusvalía municipal, que por Ley debe pagar el vendedor), todo ello para que el comprador pueda inscribir a su nombre en el Registro de la Propiedad la finca urbana que acaba de comprar. Este trámite lo puede hacer el notario si se lo pide el comprador.

Identificación del Titular Real: En el supuesto de que intervenga una sociedad mercantil, y en cumplimiento de la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales, el notario está obligado a identificar quién es o quiénes son las personas físicas que controlan más del 25 por ciento de las acciones o participaciones de la sociedad interviniente.

Asesoramiento: El notario es un profesional del Derecho, y entre sus funciones se encuentra la de asesorar y aconsejar de manera imparcial y gratuita.

Es imparcial y su misión es informar por igual a todas las partes intervinientes, aunque ha de prestar mayor asistencia al que más la necesite. No hay que vacilar en consultar las dudas que surjan, y no solamente el día de la firma, sino antes de hacer ningún trámite. Es tu derecho.

Compra de vivienda: trámites posteriores

Una vez adquirida la vivienda por medio de la escritura pública, hay que efectuar lo que se denomina ‘la gestión’ del documento:

1.- Abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma, para lo cual hay un plazo máximo de 30 días hábiles o un mes (según la Comunidad Autónoma) desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente. Pasado ese plazo se incurre en demora y recargo. Si hay requerimiento de la Administración, además, impondrá una sanción económica.

Si la compraventa devenga I.V.A., por ejemplo porque se trate de una primera venta efectuada por el promotor, hay que pagar, aparte de ese I.V.A., que se entrega al mismo promotor para que lo ingrese en el Tesoro Público, el 1% o 1,5% (según la Comunidad Autónoma) del precio escriturado, en concepto de Actos Jurídicos Documentados. Si no se devenga IVA es porque se trata de una segunda venta y por tanto se aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales; entonces el porcentaje a satisfacer oscila entre el 6% y el 10% del precio (según la Comunidad Autónoma).

2.- Inscribir la compra en el Registro de la Propiedad.

La escritura se puede presentar al registro de la propiedad telemáticamente por el notario si así se le solicita, lo cual es muy recomendable pues esta presentación da la garantía de la inmediatez y el bloqueo del registro a cualquier otro documento, como una anotación preventiva de embargo o de demanda al vendedor.

También la escritura se puede presentar al registro mediante copia autorizada por el notario en papel. Hay un plazo de seguridad para presentar en papel la copia autorizada firmada por el notario, previo pago del impuesto de Transmisión Patrimonial Onerosa o, en su caso, del de Actos Jurídicos Documentados. Una vez examinada por el registrador, este inscribirá la vivienda a nombre del comprador, y el notario entregará la copia de la escritura, con el cambio a su nombre en el registro. No obstante, la regla general, es que el notario, si se encarga de la gestión del documento, realice todos los trámites telemáticamente, por seguridad y rapidez.

Estas gestiones se pueden hacer personalmente, aunque en muchas ocasiones, cuando la compraventa va seguida de una hipoteca, la entidad financiera exige que la tramitación la efectúe una determinada gestoría. Se debe preguntar en este caso cuánto van a cobrar por este servicio. El notario puede igualmente encargarse de la gestión. ¿Qué hace el notario?

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Una vez que comprobamos que la vivienda que queremos comprar cuenta con todas las garantías legales, técnicas, etc., podremos redactar el precontrato de compraventa. Este documento tiene validez jurídica y garantiza el cumplimiento del acuerdo entre el comprador y el vendedor.

Cuando hayamos recopilado y verificado toda una serie de documentos relativos a la vivienda que nos dispònemos a comprar, llega el momento de establecer las condiciones en las que se efectuará la adquisición. Para ello, antes de acudir a la notaria a firmar la escritura, deberemos redactar el precontrato de compraventa dónde se detallarán, entre otros puntos, los pactos de reserva, el importe que se aportará como señal, los datos que aparecerán en la escritura pública relativos al inmueble, así como el plazo en el que se formalizará la compra ante notario.

Existen distintos tipos de precontratos:

Promesa de compraventa: se trata de un documento que detalla que si no se llega a hacer efectiva la compra, tanto el vendedor como el comprador tienen derecho a exigir el cumplimiento de lo pactado y reclamar daños y perjuicios ante los tribunales.
Opción de compra: se adelanta una cantidad que se denomina prima como reserva y que obliga al vendedor a no poder poner a la venta el inmueble durante un tiempo estipulado.
Contrato privado: es un documento entre dos particulares y sin intermediarios. Lo pactado en él obliga tanto al comprador como al vendedor y aunque no se formalice ante notario, el vendedor debe entregar la vivienda y el comprador debe pagar el precio pactado.
Contrato de arras: documento jurídico que garantiza el compromiso contraído entre comprador y vendedor mediante la entrega de una cantidad pactada, que suele oscilar entre un 5% y un 10% de su valor total. Este importe se descontará del precio final de la compraventa. Esta modalidad de contrato es la más extendida y tiene tres modalidades:

– Confirmatorias: El comprador entrega al vendedor una suma de dinero como pago parcial del precio total. Si una de las dos partes se desdice, la otra podrá escoger entre exigir el cumplimiento del acuerdo o deshacerlo a cambio de una compensación por los daños y perjuicios ocasionados.

– Penitenciales: El comprador o el vendedor pueden desistir del acuerdo bajo una penalización. Si la operación no se efectúa por parte del comprador, esta modalidad exige la perdida de la señal entregada al propietario de la vivienda. Si es el dueño el que se desdice, éste deberá pagar el doble de la cantidad que el comprador depositó. Este tipo de arras es el más recurrente en las operaciones de compraventa.

– Penales: Esta modalidad es muy similar a la anterior, la única diferencia es que aunque se aplique una penalización por incumplimiento del acuerdo, el contrato puede seguir vigente, es decir, que una de las partes reclame a la otra mantener la obligación contraída y la indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

www.mirapeixinmobiliaria.es

El precontrato de compraventa es el documento que garantiza el cumplimiento de acuerdo entre comprador y vendedor con validez jurídica. Ha de ser firmado una vez que se comprueba que la vivienda que se va comprar cuenta con las garantías legales o técnicas.

Así pues, antes de acudir a firmar la escritura a la notaria, y una vez que se haya recopilado y verificado toda la documentación relativa a la vivienda, ambas partes deben acordar la redacción de este precontrato. De esta forma, se detallarán, entre otros puntos, los pactos de reserva, el importe que se aportará como señal, los datos que aparecerán en la escritura pública, o el plazo en que se formalizará la compra ante notario.

Por otra parte, es importante diferenciar entre los distintos tipos de precontrato que existen:

En primer lugar, el precontrato de compraventa, en el cual se detalla que, en caso de que no se llegue a hacer efectiva la compra, ambas partes tienen derecho a exigir ante tribunales el cumplimiento de lo previamente pactado y a reclamar daños y perjuicios.

Seguidamente, mencionaremos el precontrato en el cual se adelanta una cantidad, denominada prima, como reserva y que incapacita al vendedor a poner en venta el inmueble durante el tiempo estipulado: con opción de compra.

En tercer lugar, el contrato privado es un documento que firman dos particulares sin recurrir a intermediario, de tal forma que se obliga a ambas partes a cumplir lo pactado aún sin ser formalizado ante notario.

Finalmente, el contrato de arras se consolida como el documento jurídico que garantiza el compromiso a través de la entrega de un tanto por ciento del total de la cantidad, que tiende a encontrarse entre el 5 o el 10%, y que se descontará del precio final.

Asimismo, esta modalidad de precontrato es la más extendida y tiene, a su vez, tres variedades:

La variedad confirmatoria supone que el comprador entrega al vendedor una pago parcial del precio total; en caso de que alguna de las partes no cumpla lo acordado, la otra podrá exigir el cumplimiento o una compensación por daños y perjuicios.

En el contrato de arras penitencial, el segundo subtipo, ambos pueden desistir del acuerdo bajo una penalización. Si es el comprador quien desiste, perderá la señal entregada; si, en cambio, es el vendedor, deberá abonar al primero el doble de la cantidad que depositó como señal. Es el tipo más recurrente.

El último subtipo es el contrato de arras penal, muy similar al anterior, pero con la condición añadida de que una de las partes puede reclamar a la otra mantener la obligación contraída y la indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

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En el artículo de hoy vamos a aclarar en qué consiste la intermediación inmobiliaria y qué tipos de modelos de contrato rigen esta relación entre vendedor y agente inmobiliario, así como ofrecerte varios modelos de contratos para que puedas consultar qué contenido suelen incluir.

¿Qué es la intermediación inmobiliaria?
Desde que internet ha puesto al alcance de cualquiera una amplia oferta de viviendas, plazas de garaje y oficinas, contar con una persona que represente los intereses del comprador o del vendedor no es necesario.

Aún así, todavía hay muchas personas que recurren a la intermediación inmobiliaria, es decir, contar con una persona o agencia que haga de intermediaria entre el comprador y el vendedor.

La intermediación inmobiliaria se define como servicio prestado por profesionales que conocen el sector, sus procedimientos y que aportan la experiencia para asesorar a las personas involucrados, tanto compradores como vendedores.

Regular esta relación entre el agente inmobiliario o agencia y vendedor es importante, ya que estamos hablando de una operación que implica el desembolso de una cantidad de dinero muy importante y en la que la comisión del agente puede llegar a significar una parte muy importante de su sueldo mensual.

Por eso se redactan contratos de intermediación inmobiliaria, que permitan a las partes saber qué implica esta relación y a qué se comprometen.

Podríamos definir este contrato de intermediación inmobiliaria como un documento orientado a que una de las partes (agente) busque y facilite la localización de un posible comprador por encargo de una persona que desea vender una propiedad.

Es importante que seamos conscientes de que el agente inmobiliario, en ningún caso, es representante legal ni está capacitado para realizar la venta en nombre del propietario de la vivienda, local, oficina o plaza de garaje.

Su misión, y por ello cobra unos honorarios de intermediación inmobiliaria, es la de acercar a dos personas (comprador y vendedor) que no quieren o no pueden dedicar tiempo a estas tareas.

El reconocimiento de honorarios de intermediación inmobiliaria
Por este trabajo de acercamiento entre comprador y vendedor, que lleva mucho tiempo realizar y que requiere de conocimientos específicos, el agente inmobiliario recibe unos honorarios de intermediación inmobiliaria.

La pregunta que todos nos hacemos no es si el agente inmobiliario o la agencia merecen o no cobrar por su trabajo, eso está claro.

La pregunta es, ¿Cuándo se deben cobrar estos honorarios?. ¿Cuándo se firma el contrato de arras ? ¿Cuándo se formaliza la venta en el notario? Es difícil responder a estas preguntas, porque no todos los profesionales proceden igual.

La casuística es infinita. Compradores que cambian de opinión, vendedores que se retiran, personas que no se ponen de acuerdo y dilatan el proceso… y mientras tanto, el agente inmobiliario sin cobrar los honorarios por el trabajo realizado.

El reconocimiento de honorarios de intermediación inmobiliaria debe quedar siempre claro, tanto para el comprador, como para el vendedor, como para el agente.

Insistimos mucho en este punto porque los malentendidos están a la orden del día. Hay muchas personas que no tienen claro lo que significa y los honorarios de intermediación inmobiliaria pueden significar una parte muy importante de la operación.

Para evitar perder los honorarios, los especialistas legales aconsejan dejar un rastro de pruebas que sirvan para reclamar en caso de que el propietario se niegue a pagarlos.

Entre los documentos probatorios se encuentra el contrato que nos ocupa y que pasamos a detallar.

El Contrato de intermediación inmobiliaria
Lo primero que tenemos que señalar es que Inmogesco no es especialista legal ni los modelos de contrato que te ofrecemos son garantía de cubrir todas las necesidades particulares de tu caso.

Si quieres tener la tranquilidad de tener un contrato de intermediación inmobiliaria completamente legal y ajustado a tus necesidades, es importante que lo consultes con un profesional legal que te asesore.

También debes saber que el contrato de intermediación inmobiliaria recibe por parte de los profesionales el nombre de «hoja de encargo» o «nota de encargo«. Sea como fuere, estamos hablando de un contrato del que se desprenden obligaciones y derechos para los que lo firman.

Por eso es importante que tanto el agente inmobiliario como el vendedor le den la importancia necesaria a este documento, que de hecho es muy importante.

Debe responder a las siguientes preguntas, aunque cuanto más preciso sea, mejor para todos.

¿Quién nos hace el encargo? No hace falta decir que la persona que firma el contrato de intermediación inmobiliaria tiene que tener capacidad de vender el inmueble, o sea, debe ser su legítimo propietario. Algo que el agente debe comprobar mediante la solicitud de nota simple en el registro de la propiedad correspondiente.

¿Qué encargo se nos hace? No hay un solo escenario, ya que la intermediación inmobiliaria puede referirse a una venta, un alquiler, una permuta o cualquier otro encargo inmobiliario.

¿Cuál es el bien sobre el que se realiza el encargo? También, como es lógico, debemos especificar cuál es el objeto: un piso, un terreno, una oficina, un local, una plaza de garaje, etc. Deben quedar consignados todos los datos identificativos para evitar malentendidos.

¿Precio que desea recibir el cliente? El agente inmobiliario tiene entre sus misiones, la de aconsejar al cliente sobre si el precio que pretende es lógico o está fuera de mercado. Independientemente de si el cliente escucha o no al profesional, el precio debe quedar reflejado en este contrato de intermediación.

¿Retribución de los servicios de intermediación? Como hemos comentado, los honorarios del agente inmobiliario o agencia deben quedar reflejados en este contrato, así como cuando se van a cobrar.

¿Contrato de arras?. Como hemos comentado en este mismo blog inmobiliario, un contrato de arras es un contrato privado entre comprador y vendedor donde se pacta la reserva del inmueble. Se entrega una señal en concepto de reserva. Esta señal debe especificarse si el agente está autorizado a cobrarla o no. Además, hay varios tipos de arras, penitenciales (el comprador se puede echar atrás) o confirmatorias.

Modelos de contratos de intermediación inmobiliaria
Modelo de hoja de encargo inmobiliaria o Modelo de contrato de intermediación inmobiliaria
Si lo que estas buscando es un modelo de hoja de encargo inmobiliaria o contrato de intermediación inmobiliaria, te dejamos un ejemplo cedido por la Inmobiliaria Trapaga para inmogesco. Pincha aquí para descargar la nota de encargo inmobiliaria.

Nota de encargo de venta en exclusiva o contrato de intermediación inmobiliaria en exclusiva
¿Qué pasa en el caso de la intermediación inmobiliaria de un inmueble en exclusiva? Aunque el vendedor está capacitado por ley para poder encargar la venta de su vivienda a varias personas, es lógico que los agentes inmobiliarios pidan al propietario conocer esta circunstancia.

En caso de que el encargo se realice en exclusiva con una sola agencia o agente inmobiliario, es importante que quede reflejado en el contrato de intermediación inmobiliaria.

Te dejamos un ejemplo de un modelo de contrato de intermediario inmobiliaria en exclusiva. Pincha aquí para descargarlo.

Contrato de colaboración en intermediación inmobiliaria
Los agentes inmobiliarios con frecuencia colaboran entre ellos con información, posibles clientes o propiedades. Es muy frecuente en nuestro mercado, aunque la cosa se suele complicar a la hora de pactar la participación.

Sea al 50% o a otra cantidad, lo importante es que esta colaboración quede reflejada en un contrato de colaboración de intermediación inmobiliaria.

Te dejamos otro ejemplo pero esta vez de un modelo de contrato de colaboración en intermediación inmobiliaria. Pincha aqui para descargarlo.

Notario Francisco Rosales | www.notariofanciscorosales.com

¿Qué es un agente de la propieda inmobiliaria?
Curiosa pregunta, pues estamos ante algo que toda la sociedad parece conocer menos el poder legislativo, sin embargo tenemos que hacer un recorrido normativo y jurisprudencial para entender qué es el agente de la propiedad inmobiliaria.

El Decreto 3248/1969 de 4 de diciembre, regula el reglamenteo del colegio oficial de Agentes de la Propiedad Imobiliaria.
La sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Mayo de 1972 anula gran parte de este reglamento.
El Decreto 55/1975 de 10 de enero abre la puerta a la asociación de agentes.
El RD 1613/1981 de 19 de juno regula los estatutos del la profesión de Agente de la Propiedad Inmobiliaria.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1982 vuelve a anular este decreto, con lo que recupera su vigencia (que aún subsiste) la ley del 69 con las modificaciones del año 75.
Real Decreto 1294/2007, de 28 de septiembre, por el que se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General (agradezco a Francisco Javier García Valdecasas Alex que comentando este post me facilitara esta norma, cuya existencia desconocía)

En realidad esto es un breve buceo por una azarosa normativa, pues en la actualidad hay dos normas prioritarias.

El RDL 4/2000 de 23 de Junio de medidas urgentes de liberalizacion en el sector inmobiliario y transportes,

Artículo 3 Condiciones para el ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria.- Las actividades enumeradas en el artículo 1 del Decreto 3248/1969, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta general, podrán ser ejercidas libremente sin necesidad de estar en posesión de título alguno ni de pertenencia a ningún Colegio oficial.

La Ley 10/2003 de 20 de Mayo, de medidas urgente de liberalización en el sector inmobiliario y transportes,

Artículo 3 Condiciones para el ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria.- Las actividades enumeradas en el artículo 1 del Decreto 3248/1969, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta Central, podrán ser ejercidas:

a) Por los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria conforme a los requisitos de cualificación profesional contenidos en su propia normativa específica.

b) Por personas físicas o jurídicas sin necesidad de estar en posesión de título alguno, ni de pertenencia a ningún colegio oficial, sin perjuicio de los requisitos que, por razones de protección a los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad.

Podemos comprobar como legalmente se habla de intermediación inmobiliaria, pero se sigue manteniendo al agente de la propiedad inmobiliaria, sinceramenete la postura del profesor del vídeo empieza a parecerme inteligente, y me cuestiono si el surrealismo se da en el cine o en la ley.

Lo que si hay que empezar es a llamar al ciudadano a la cordura, pues lo que si es claro que la liberalización del sector ha provocado que haya servicios de intermediación inmobiliaria que se prestan por empresas más o menos profesionalizadas, y no cabe duda que:

Ni todas las agencias inmobiliarias prestan los mismos servicios.
Ni todas las agencias inmobiliarias tienen la misma calificación.

La conclusión es que, siendo distintos los servicios distintos han de ser los precios, y también las responsabilidades (luego volveremos a tratar este tema).

¿Es un contrato de Agencia el contrato que celebra el Agente de la Propiedad Inmobiliaria con el cliente?
Creo que nos encontraos ante un concurso entre el legislador y el Tribunal Supremo por ver quien presenta la solución más disparatada.

El legislador vincula el contrato de agencia a la celebración de actos de comercio, por lo que pone de manifiesto que el contrato de agencia lo celebra un agente con un comerciante, y se mete en el más que pantanoso terreno de fijar qué es un comerciante y qué es un acto de comercio (tema que desde que se publicó en 1885 el Código de Comercio, absolutamente nadie sabe en qué consiste -por más que se hayan escrito todo tipo de teorías y tonterías sobre el tema-).

Sin embargo el Tribunal Supremo, más que consciente del pantanoso mundo en el que se mete la ley, se centra en la estabilidad de la relación entre agente y comitente, y considera que la duración en el tiempo, e incluso la existencia de una pluralidad de contratos no es bastante para entender que se produzca dicha estabilidad.

No puedo evitar pensar.. menos mal que el Tribunal Supremo habla del contrato de agencia y no del matrimonio, pues equiparar el concepto de estabilidad que tiene el Tribunal Supremo en el caso de la agencia y en el caso del matrimonio, se prestaría a pitorreo.

¿Entonces cómo se llama el contrato que celebra la agencia inmobiliaria con el cliente?

Aceptemos, entre otras cosas porque no nos cabe otra, la postura del Tribunal Supremo, y llamemos al contrato de marras contrato de mediación o corretaje, al fin de cuentas lo importante es fijar su contenido.

Sin embargo no es lo mismo jurídicamente la mediación, que la comisión, o que el corretaje, por lo que debemos de marcar las diferencias.

El comisionista es un tipo de apoderado regulado en los artículos 244 y siguientes del Código de Comercio, concretamente

Artículo 244.- Se reputará comisión mercantil el mandato, cuando tenga por objeto un acto u operación de comercio y sea comerciante o agente mediador del comercio el comitente o el comisionista.

El corredor es una figura legalmente regulada en el parágrafo 652 del Código Civil alemán y en el artículo 1754 del Código Civil italiano, sin embargo no está regulado en la legislación española, aunque su existencia si se conoce jurisprudencialmente.

la Audiencia Provincial de Madrid de 9 de marzo de 2005, afirma:

Se trata de un… “contrato innominado, facio ut des, principal, consensual y bilateral, por el que una de las partes (el corredor o mediador) se compromete a indicar a la otra (el comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o de servirle para ello de intermediario, a cambio de una retribución llamada también comisión o premio; negocio jurídico que tiene su origen el principio de libertad de la contratación, consagrado en los artículos 1091 y 1255 del Código Civil, siéndole de aplicación la normativa general de de las obligaciones y contratos, contenida en los Títulos I y II del libro IV del Código Civil, pues aunque guarde cierta similitud con el mandato, los arrendamientos de obras y de servicio, la comisión mercantil y el contrato de trabajo, goza de características propias que le dotan de autonomía alejándolo de esas otras figuras jurídicas”.

El mediador es quien aproxima a dos partes para que estas contraten, pero no celebra contratos, pero sobre todo y a diferencia del comisionista no actúa en interés de una de las partes, sino de ambas, el tribunal supremo el 3 de Junio de 1950 y 27 de Diciembre de 1962 ya ponía esta nota como elemento distintivo del mediador inmobiliario

Sin embargo tras la ley Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles hablar de mediador inmobiliario me resulta incorrecto, pues el artículo 1 de dicha ley presupone un conflicto para que haya mediación, mientras que en la intermediación inmobiliaria no hay conflicto alguno.

¿Y qué contenido tiene el contrato que celebra la agencia inmobiliaria con el cliente?
El contenido de ese contrato, que no “hoja de encargo” básicamente tiene que tener presente cuatro aspectos.

¿Con quíen contrata una agencia inmobiliaria?
¿Qué contenido tiene el contrato?
¿Qué servicos presta la agencia inmobiliaria?
¿Qué retribución percibe la agencia inmobiliaria?

¿Con quíen contrata una agencia inmobiliaria?
Deliberadamente en todo momento he usado la palabra consumidor y no la de cliente, pues es importantísimo tener presente que el intermediario inmobiliario es un profesional y ofrece sus servicios con consumidores.

Es prioritario que en el contrato de intermediación inmobiliaria (al que todos llaman hoja de encargo) se tenga presente la normativa que defiende a los consumidores y usuarios, especialmente dos textos legales:

Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación.

Recordemos que conforme a dichas normas hay que ser muy cuidadosos en la elaboración de un contrato de intermediación inmobiliaria entre una agencia inmobiliaria y por tanto son abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato, especialmente las que:

Vinculen el contrato a la voluntad del empresario,
Limiten los derechos del consumidor y usuario,
Determinen la falta de reciprocidad en el contrato,
Impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba,
Resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato, o
Contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.

Obviamente he citado parte de una ley mucho más extensa.

¿Qué contenido tiene el contrato de mediación inmobiliaria?
Ya hemos visto que el contrato de corretaje no está regulado en España, y que la jurisprudencia lo denomina como un contrato innominado (curioso llamar innominado a un contrato que tiene nombre) y atípico (más curioso es llamar atípico a un contrato que si hay algo es que es típico o habitual…en fin cosas de juristas).

Jurídicamente llamar innominado y atípico a un contrato, es simplemente reconocer que estamos ante un contrato no regulado en la ley, y entra en la categoría de los contratos que son válidos al amparo de un artículo del Código Civil que consagra lo que se llama autonomía de la voluntad.

Esta autonomía de la voluntad implica que:

Artículo 1255.- Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.

En el fondo el contrato innominado o atípico es un cajón de sastre, más bien un desastre de cajón que usan los juristas para meter todo aquello que no saben meter en otro sitio.

Nuevamente hay que llamar a la pulcritud en la elaboración del contrato de intermediación inmobiliaria, pues todo lo que no quede claramente fijado en el contrato, será interpretado por el juez, y no conviene olvidar que entre dichas interpretaciones, que resume bastante bien la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 29 de Marzo de 2016, en la que incide mucho en los usos y costumbres como elemento interpretativo del contrato de mediación inmobiliaria, y en una jurisprudencia que lo considera como un contrato en el que el resultado genera el derecho del intermediario a cobrar sus honorarios.

Creo que lo dicho es argumento más que de sobra, para que dejemos de hablar de “hoja de encargo” y empecemos a hablar de contrato de intermediación inmobiliaria.

¿Qué servicos presta la agencia inmobiliaria?
Sinceramente creo que esta es la clave del contrato de intermediación inmobiliaria, pues no hay dos agencias inmobiliarias iguales, y la liberalización del sector provoca que cada una preste servicios distintos.

Todos estos servicios tienen como finalidad que se compre o arriende un inmueble, pero una cosa es la finalidad pretendida por el contrato y otra muy diferente es el objeto del contrato (a mi juicio la jurisprudencia no es muy afortunada al hacer esta distinción).

La finalidad de un contrato de intermediación inmobiliaria es que se celebre un contrato de compraventa o de arrendamiento.
El objeto del contrato de intermediación inmobiliaria son los servicios que una agencia inmobiliaria presta a quien quiere comprar, vender o alquilar un inmueble.

Negar a estas alturas el trabajo de una agencia inmobiliaria es absurdo, y especialmente la ingente cantidad de trabajo que hay que desarrollar en ocasiones para que el que quiere vender o arrendar el inmueble logre su propósito.

Creo que en el contrato de intermediación inmobiliaria es fundamental especificar qué labor desarrollará el intermediario inmobiliario:

En primer lugar si sus servicios tienen por objeto la perfección de un contrato de compraventa o arrendamiento, o simplemente servicios que permitan o faciliten celebrar dichos contratos.
En segundo lugar que actividad concreta desarrollará la agencia inmobiliaria y recursos que destinará a dicho fin.
En tercer lugar la retribución (sobre la que seguidamente hablaremos)
También que obligaciones contrae el consumidor frente a la agencia inmobiliaria al objeto de que esta desarrolle su labor.

Pero sobre todo, hay que especificar qué servicios son gratuitos o retribuidos, y si estamos ante un contrato de resultado, pues en otro caso creo que es clara la jurisprudencia al entender que sólo con la perfección del contrato de venta o alquiler surge el derecho a la retribución.

¿Qué retribución percibe la agencia inmobiliaria?
la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 1950 dice que “el contrato de mediación o corretaje presenta frente al mandato, el arrendamiento de servicios, y los demás contratos a que se ha intentado asimilársele, una característica diferencial, a saber, que la retribución que al mediador ha de darse por el mandante sólo se debe en el caso de que el negocio principal se realice o concluya”.

No me parece equitativo que el derecho del agente a obtener sus honorarios quede exclusivamente pendiente de esa perfección de la venta proyectada, pues la agencia inmobiliaria presta unos servicios, y tiene legítimo derecho al cobro de dichos servicios; pongamos dos ejemplos extremos.

No creo que sea mucho el trabajo a desarrollar por una Agencia Inmobiliaria si se trata de vender por 20.000€ un piso de 300 metros cuadrados en pleno Paseo de la Castellana de Madrid.
Sin embargo el vender en Alcala de Guadaíra un piso de 20 metros cuadrados por 300.000€ requiere un esfuerzo más allá de lo razonable.

Con estos dos ejemplos sencillos pongo de manifiesto lo que no me parece nada descabellado el especificar en el contrato que celebre la agencia inmobiliaria con el consumidor, qué servicios va a prestar (desde visitas, hasta anuncios -hay que tener en cuenta que no todos los anuncios tienen el mismo coste-, pasando por gestiones previas y posteriores a la firma del contrato de compraventa, búsqueda de financiación etc).

De hecho hasta ahora he hablado del contrato de intermediación inmobiliaria, cuando en realidad hay dos tipos de contratos de intermediación inmobiliaria.

El contrato de intermediación inmobiliaria que se celebra con quien quiere vender o alquilar
El contrato de intermediación inmobiliaria con quien quiere comprar o ser arrendatario

Creo que reconducir dos contratos tan complejos a una mera “hoja de encargo” o una “hoja de visitas” es un error, y que por más que lo que digo para muchos sean meras palabras de un leguleyo, la verdad es que creo que tan importante como celebrar un negocio es fijar sus condiciones, pues la historia del “haiga” es bastante vieja.

¿Y qué podemos decir de las exclusivas ?
Ya hemos hablado de que en el contrato de intermediación inmobiliaria, junto a la agencia inmobiliaria hay un consumidor, y que hay que ser muy escrupuloso con la legislación de consumo, pues en otro caso puede suceder que la exclusiva sea declarada abusiva.

En todo caso no podemos olvidar que la exclusiva es frente a la competencia, pero no puede suponer una abdicación del legítimo derecho del dueño de vender por sus propios medios.

Audiencia Provincial de Girona de 17 de abril de 2001: “si como ocurre en el presente caso, el contrato de compraventa se perfeccionó al margen de la gestión del mediador, éste no tendrá derecho al devengo de los honorarios pactados, sino que en su caso tendría derecho a la eventual indemnización de los perjuicios que la gestión desarrollada la ha generado, y en su caso por la vulneración del carácter exclusivo del encargo, pactado en un contrato de adhesión, sin olvidar la jurisprudencia al respecto: lo que caracteriza la exclusividad del encargo de mediación es que la facultad del dueño queda limitada para concertar la venta de su vivienda con el auxilio de otros mediadores, pero no que el principal actúe por su propia cuenta (Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de junio 1992 y de 30 de noviembre de 1993), en el sentido de establecer contactos personales, sin clandestinidad ni intento de burlar los derechos del agente”

Notario Francisco Rosales | www.notariofanciscorosales.com

¿Qué es el contrato de agencia inmobiliaria?
Pues si el contrato de arras es cómo el frescor salvaje de los limones del caribe; yo diría que el contrato de agencia inmobiliaria es el buscando a Wally del mundo contractual (con la particularidad de que a Wally puede que lo encuentres, pero es más fácil ver a la Cenicienta bailando reggaetón que ver un contrato de agencia inmobiliaria).

¿Cómo que no hay manera de buscar el contrato de agencia inmobiliaria?
Pues comiendo; como mucho encontraréis lo que se llama “hoja de encargo”, pues si hay una manía en el mundo inmobiliario es llamar a las cosas por cualquier nombre menos por el que les corresponde.

Pero el contrato de agencia existe ¿no?
Efectivamente existe el contrato de agencia y lo regula la ley de 27 de mayo de 1992, sin embargo su artículo 1 deja claro que

Por el contrato de agencia una persona natural o jurídica, denominada agente, se obliga frente a otra de manera continuada o estable a cambio de una remuneración, a promover actos u operaciones de comercio por cuenta ajena, o a promoverlos y concluirlos por cuenta y en nombre ajenos, como intermediario independiente, sin asumir, salvo pacto en contrario, el riesgo y ventura de tales operaciones.

Vemos que el agente tiene una obligación que es continuada o estable en el tiempo, y anticipo que el Tribunal Supremo no acaba de entender que el encargo de la venta de un inmueble, por más que puede durar años, suponga algo estable o contínuo.

¿Y el contrato de agencia inmobiliaria no existe?
Pues sí existe, más normalmente no es el que celebra un Agente de la Propiedad Inmobiliaria con quien quiere vender o comprar un inmueble, sino que es una forma de contratar entre la Agencia Inmobiliaria y sus “trabajadores”.

Dicho de otra manera, una empresa dedicada a la intermediación inmobiliaria o a la mediación inmobiliaria necesita colaboradores; y dichos colaboradores pueden actuar como trabajadores (sujetos al estatuto de los trabajadores) o como agentes (sujetos a la citada ley).

¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre el contrato de intermediación inmobiliaria?
Creo que con cinco sentencias podemos aclarar un poco la cosa:

La sentencia del Tribunal Supremo de 17 de Mayo de 1990 empieza aclarando que los servicios prestados por un agente de la propiedad inmobiliaria son los taxativamente regulados en el artículo 1 de su reglamento (luego vermos la evolución normativa).
La sentencia del Tribunal Supremo de 2 de Octubre de 1999, en la que entiende que la relacion entre cliente y mediador no es un negocio de mediación, pues los derechos y obligaciones de las partes exigen que el intermediario contribuya eficazmente a la conclusión del negocio final.
La sentencia del Tribunal Supremo 21 de Octubre de 2000, en la que entiende que en el contrato de mediacion o corretaje, la función del mediador es la de limitarse, en principio, a poner en relación a compradores y vendedores de un objeto determinado, y que su actividad en todo caso ha de desplegarse para lograr el cumplimiento del contrato final.
La sentencia del Tribunal Supremo de 1o de enero de 2011, en la que habla de la estabilidad en la relación como elemento que diferencia el contrato de Agencia del contrato de mediación o corretaje.
La sentencia del Tribunal Supremo de 9 de noviembre de 2011, niega que sea contrato de agencia el que celebran un promotor y una sociedad para que esta venda en exclusiva 320 apartamentos de un edificio que se va a construir, e incide en la estabilidad de la relación.

¿Entonces cómo se llama el contrato que celebra un consumidor con quien actúa como intermediario en la compra de un inmueble?
Recordemos que la ya citada sentencia de 9 de noviembre de 2011 (por citar una entre miles) dice que los contratos son lo que son independientemente de cómo lo denominen las partes.

El contrato entre el consumidor y el Agente de la Propiedad Inmobiliaria, es en realidad un contrato de intermediación o corretaje.

Sin embargo:

Resulta absurdo que una interpretación del Tribunal Supremo provoque que el contrato celebrado con un Agente no se llame contrato de agencia; la culpa no la tiene el Tribunal Supremo, sino un legislador que legalmente se ocupa del contrato de agencia, excluye a los agentes inmobiliarios, y a estos les llama también agentes.
Más absurdo aún es que los agentes llamen a los contratos que celebren con los consumidores: ni contrato de agencia, ni de mediación, ni de intermediación, ni de corretaje, sino “hoja de encargo”.
Y el remate de los tomates es determinar qué es un agente de la propiedad inmobiliaria.